Le décret du 4 janvier 1955 organise les conditions de la publicité foncière dont l’objet est de conférer aux actes concernant la propriété immobilière, une présomption de preuve dès lors qu'ils sont publiés. La publication d’une promesse synallagmatique de vente, qui est un avant-contrat engageant les deux parties sous réserve de la réalisation de conditions, revêt un intérêt particulier dans l’hypothèse
où le vendeur décide de ne pas respecter ses obligations.
En effet, en cas de conflit entre acquéreurs successifs du même bien immobilier, le premier acte publié constatant la cession l’emporte, par application des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955.
Toutefois, la jurisprudence avait ajouté une condition tenant à la bonne foi : le tiers acquéreur de mauvaise foi, qui connaissait l’existence de la première vente, ne pouvait se prévaloir des règles de publicité foncière.
La Cour de cassation est revenue sur sa jurisprudence depuis le 10 février 2010 (Cass. 3ème civ., 10 février 2010, n°08-21656).
La notion de bonne foi a été réintroduite par l’article 1198, alinéa 2 du code civil, issu de l'ordonnance du 10 février 2016.
Pour autant, bien que cela concerne une vente antérieure à l’entrée en vigueur de ce texte, la Haute juridiction maintient sa position dans un arrêt 4 octobre 2018.
Dans l’espèce soumise à la Cour de cassation, une première vente de terrain, à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire, est conclue.
Après réalisation de la condition, le vendeur exige un prix plus élevé que l’acquéreur refuse de payer. Le vendeur cède alors le terrain à un tiers qui publie l’acte définitif de vente avant l’introduction d’une instance visant obliger le vendeur à s’exécuter.
Aux termes de sa décision, la 3ème Chambre civile affirme qu’il importe peu de savoir si le tiers acquéreur avait connaissance de la première cession, elle lui est inopposable faute pour l’acquéreur d’avoir fait publier la promesse synallagmatique de vente qui la constatait.
Il est possible que la Cour suprême infléchisse sa position pour les cessions intervenues postérieurement au 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016. Mais dans l’intervalle, je ne saurais trop vous conseiller de faire publier par un notaire ou un avocat la promesse synallagmatique de vente, si vous pressentez que le vendeur n’entend pas réitérer la vente aux conditions prévues ou si vous tenez absolument à sa réalisation.
